個人の確定申告と経費の基本まとめ
こんにちは、山田税理士事務所 副所長の山田千比呂です。
最近は「副業で不動産投資を始めた」という20〜30代の方からのご相談がとても増えています。
不動産投資は家賃収入という安定収入を得られる一方、確定申告を正しく行わないと、節税のチャンスを逃してしまうこともあります。
今回は、個人で不動産投資をしている方向けに、確定申告の基本と必要経費の考え方をわかりやすくまとめました！
1｜不動産投資と確定申告の関係
不動産投資から得られる家賃収入や駐車場代などは、原則として**「不動産所得」**に分類されます。
給与所得とは別に申告が必要で、次のような流れで計算します👇
不動産所得 ＝ 総収入金額（家賃収入など） − 必要経費
経費をどれだけ正しく計上できるかで、課税所得の額が変わり、税金も大きく変わります。
2｜不動産投資で必要経費になるもの
不動産投資では、意外と多くの支出が経費にできます。代表例をまとめました👇
- 減価償却費
建物部分や設備は、購入時に全額経費にできず、耐用年数に応じて少しずつ経費化（減価償却）します。
例：マンション（RC造）なら47年、エアコンなら6年など。 - ローン利息
借入金の元本返済部分は経費になりませんが、利息部分は経費計上できます。 - 固定資産税・都市計画税
毎年かかる不動産に対する税金は経費になります。 - 管理費・修繕費
マンション管理組合への支払い、修繕にかかった費用など。 - 火災保険・地震保険料
不動産を守るための保険料も経費対象です。 - 仲介手数料・登記費用（借入関係を除く）
物件購入や入居者募集のための手数料も経費になります。 - 通信費・交通費
入居者対応や管理会社とのやりとりで発生した通信費や現地確認の交通費も計上可能です。
3｜青色申告を選ぶメリット
不動産投資でも「青色申告」を選択すると、大きな節税効果があります。
- 最大10万円控除（不動産投資が少規模の場合）
- 最大65万円控除（事業的規模＝5棟10室基準を満たす場合）
- 赤字の繰越控除（3年間）
例えば、減価償却費やローン利息で赤字になった年、その損失を翌年以降の黒字と相殺できます。
「青色申告承認申請書」は、開業から2か月以内 or その年の3月15日までに提出が必要です。
知らずに白色申告を続けると、せっかくの控除が使えないので注意しましょう！
4｜確定申告をしないリスク
「自分は少額だから申告しなくても大丈夫でしょ？」と思いがちですが、それは危険です。
- 税務署は不動産の登記や契約情報を把握している
- 無申告はペナルティ（無申告加算税・延滞税）の対象になる
- 赤字の繰越ができなくなる
せっかく節税になるはずの仕組みを使えないのは、とてももったいないです。
5｜まとめ
不動産投資の確定申告で大事なのは👇
- 経費をもれなく計上すること
- 減価償却を正しく行うこと
- 青色申告のメリットを活用すること
- 必要な届出を忘れないこと
副所長よりひとこと
不動産投資は「ただ申告する」だけではなく、どこまで経費にできるか・赤字をどう繰り越すかで、将来の利益に大きな差が出ます。
山田税理士事務所では、
- 不動産投資1年目の方の申告サポート
- 節税のための経費の洗い出し
- 青色申告の手続き
などを代表税理士が直接対応しています。
「これって経費になるの？」
「青色申告にした方がいい？」
と迷ったら、ぜひお気軽にLINEやZoomでご相談ください。
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