不動産投資をしていると、必ずといっていいほど発生するのが 「修繕費」。
入居者の退去後の原状回復や、老朽化による修理など、避けて通れない支出ですよね。

実はこの修繕費、税務上の取り扱いをどうするかによって、その年の節税効果が大きく変わるのをご存じでしょうか？

「修繕費として一括で経費にできるのか」
「資本的支出として減価償却しなければならないのか」

判断を誤ると、税務調査で否認されてしまうリスクもあります。
この記事では、不動産投資家が知っておくべき 修繕費の考え方・経費化のルール・注意点 をわかりやすく解説します。

不動産投資家の修繕費の取り扱い

1｜修繕費と資本的支出の違い

✅ 修繕費（経費にできる）

• 建物や設備を元の状態に戻すための支出

• 使用可能な状態を維持するための通常の修理・交換

👉 発生した年に 全額必要経費 として計上できます。

例：

• 壊れた給湯器の交換

• 壁紙クロスの貼り替え

• 屋根や外壁の塗装（大規模でない場合）

• エアコンの修理

✅ 資本的支出（減価償却）

• 建物や設備の価値を高めたり、耐用年数を延ばすための支出

• 新規設備の導入やグレードアップにあたる支出

👉 購入した資産と同じように 耐用年数に基づいて減価償却 で経費化します。

例：

• 耐久性を高める屋根の葺き替え

• 古い和式トイレを洋式に全面改修

• 空室対策で高額なシステムキッチンを新設

• 建物全体の大規模リノベーション

2｜判断のポイント（国税庁基準）

国税庁の実務上は以下の基準がよく使われます👇

• 60万円未満 or 建物価額の10％以下 の修繕 → 修繕費として扱えることが多い

• 3年以内に反復して行う修理 → 修繕費

• 耐用年数を延ばす／資産価値を高める工事 → 資本的支出

3｜修繕費の計上タイミングと節税効果

• 修繕費なら 支出した年に全額経費化可能 → 大きな節税効果

• 資本的支出なら 減価償却で数年に分けて経費化 → 毎年少しずつ節税

👉 例えば、クロスの貼り替えや原状回復工事を「修繕費」で処理できれば、空室が出た年の赤字を大きく作れる＝給与所得と損益通算できるケースもあります。

4｜税務調査で否認されないために

• 領収書・見積書をしっかり保存
  　工事内容が「修繕」か「改良」か明確にできる資料が必要です。

• 見積書に「修繕工事」と明記してもらう
  　あいまいな表現は避け、修繕費としての性質を強調。

• 金額基準に注意
  　高額（60万円超など）の場合、資本的支出と判断されやすい。

まとめ

• 修繕費：原状回復・維持のため → その年に全額経費

• 資本的支出：価値向上・寿命延長 → 減価償却で処理

• 判断基準は金額・工事内容・頻度

• 税務調査で否認されないよう、証拠資料の保存が重要

副所長よりひとこと

修繕費か資本的支出かの判断は、節税効果に直結します。
特に築古物件を購入した投資家の方は、初年度の大規模修繕で赤字を作り、給与と損益通算する戦略がよく使われます。

ただし、判断を誤ると否認リスクがあるため、専門家に見てもらうのが安心です。

山田税理士事務所では、不動産投資家向けに修繕費の仕訳や申告のサポートを行っています。
「この工事は修繕費でいいの？」と迷ったときは、ぜひLINEやZoomでご相談ください。